Declarar una obra nueva antigua: inscribir tu construcción aunque se hiciera sin papeles

Si tu casa, tu ampliación o tu nave existe desde hace años pero no aparece en el Registro de la Propiedad, esta suele ser la vía para que conste. Nosotros preparamos el certificado técnico y coordinamos el trámite con la notaría y el registro.

¿Qué es una declaración de obra nueva antigua?

Es el trámite que permite inscribir en el Registro de la Propiedad una construcción que se levantó hace años sin licencia o que nunca llegó a escriturarse. No la legaliza urbanísticamente, lo que hace es dejar constancia en el registro de que existe, con su superficie y su antigüedad acreditadas.

Mientras no está inscrita, para el registro esa construcción “no existe”. Eso suele complicar venderla tal como es, hipotecarla o repartirla en una herencia.

¿Cuándo la necesitas?

Has heredado una vivienda y en el registro solo consta el terreno, o una casa más pequeña que la actual
Vas a vender y el comprador o su banco piden que la escritura refleje lo que hay
Quieres hipotecar un inmueble cuya construcción no está inscrita
Hiciste una ampliación o reforma importante hace años y nunca se declaró
La superficie de la escritura no coincide con la construcción real

Cómo es el procedimiento, paso a paso

Estudio previo (gratuito): revisamos la nota simple (el resumen oficial del registro sobre tu finca) y el catastro, y miramos la antigüedad de la construcción con ortofotos históricas (fotografías aéreas oficiales de distintos años). Te decimos si vemos viable esta vía y qué documentación haría falta.
Visita y medición de la construcción.
Certificado técnico: redactamos el certificado de antigüedad y descripción de la obra (plantas, superficie que ocupa y metros construidos), con las coordenadas oficiales del suelo que ocupa la construcción, que la ley exige en toda declaración de obra nueva.
Escritura en notaría: hacemos llegar la documentación a tu notaría, que prepara la escritura de declaración de obra nueva para que la firmes.
Inscripción en el Registro de la Propiedad: el registrador califica la documentación y, si todo está correcto, inscribe la obra. Después, como prevé la ley, comunica la inscripción al ayuntamiento. Si el notario o el registrador piden aclaraciones técnicas, las atendemos.
Catastro: comprobamos si el catastro refleja lo inscrito y, si no, vemos cómo ajustarlo.

¿Cambia algo según el municipio? Sí, y conviene saberlo antes de empezar

La norma es estatal, pero la práctica varía según el municipio, el registro y el tipo de suelo. Lo que más suele cambiar:

Cómo se acredita la antigüedad: la ley admite varias formas (certificado de técnico, certificación catastral, certificado municipal o acta notarial). Hay registros que se conforman con el certificado técnico y otros que piden algo más. Algunos ayuntamientos emiten sus certificados en días y otros tardan meses, así que intentamos saberlo en el estudio previo.
Suelo urbano o suelo rústico: en suelo urbano el camino suele ser más directo. En suelo rústico (no urbanizable) la Comunitat Valenciana tiene reglas propias que pueden cambiar la vía o, en algunos casos, hacerla inviable. Preferimos decírtelo al principio.
Fuera de ordenación: después de la inscripción, el ayuntamiento puede hacer constar en el registro la situación urbanística de la construcción, por ejemplo que no se ajusta al planeamiento actual. Normalmente no impide vender ni heredar, pero mientras siga sin ajustarse a la normativa no se pueden hacer en ella obras de reforma, ampliación o consolidación. Te lo explicamos si es tu caso.
Georreferenciación: la ley exige indicar las coordenadas del suelo que ocupa la construcción. Lo que varía es el formato que acepta cada registro (archivo GML o plano georreferenciado) y si pide además georreferenciar toda la parcela. Cada vez más registros lo piden para comprobar que la construcción no se sale de la finca, sobre todo cuando la ocupa entera o está muy pegada a los linderos. Además, la superficie que sale de las coordenadas tiene que coincidir con la de la escritura y la del certificado, porque si no el registro lo suspende. Lo preparamos nosotros para que todo cuadre.

Qué incluye nuestro trabajo

Estudio previo gratuito de la situación registral y catastral
Certificado técnico de antigüedad y descripción de la obra, firmado por arquitecto
Coordenadas de la construcción (y de la parcela, si el registro las pide) en el formato que acepte tu registro
Coordinación con tu notaría y atención a las aclaraciones técnicas que pidan notaría o registro
Revisión del catastro tras la inscripción

Qué necesitamos de ti

Nota simple del Registro de la Propiedad (si no la tienes, podemos pedirla)
Escritura anterior, si existe
Acceso al inmueble para la medición

¿Cuánto se tarda?

Son rangos orientativos para que te hagas una idea, no un compromiso. Cada notaría, registro y ayuntamiento lleva su ritmo. El plazo de tu caso te lo concretamos tras el estudio previo.

Fase	Plazo orientativo	De qué depende
Nuestro trabajo técnico	1-2 semanas desde la visita	Tamaño de la construcción y documentación disponible
Certificado municipal (si lo piden)	De días a varios meses	Cada ayuntamiento
Notaría e inscripción	Habitualmente varias semanas	Agenda de la notaría y criterio del registro

Preguntas frecuentes

¿Mi construcción es “suficientemente antigua”? Esta vía exige que haya pasado el plazo en el que la administración puede ordenar la demolición de la obra. Hoy, en la Comunitat Valenciana, ese plazo es de 15 años desde que la obra se terminó. Pero no hay plazo (la administración puede actuar siempre) si la obra está en suelo no urbanizable (rústico) o en zonas verdes, viales, espacios libres, dotaciones públicas, terrenos de dominio público o bienes protegidos por su valor cultural. Ojo, cuenta el plazo de la ley que estaba vigente cuando se terminó la obra, así que en construcciones antiguas puede ser distinto. Además, no debe haber un expediente abierto sobre la obra. Lo revisamos en el estudio previo.

¿Esto legaliza mi casa? No. Inscribirla deja constancia de que existe y de su antigüedad, pero no equivale a tener licencia. Dependiendo del caso, la construcción puede quedar fuera de ordenación, con limitaciones para obras futuras.

¿Sirve para suelo rústico? A veces, pero con muchas más limitaciones que en suelo urbano, porque hoy en suelo no urbanizable no hay plazo de prescripción. Suele ser viable en construcciones muy antiguas (por ejemplo, edificaciones aisladas terminadas antes de 1975, que la ley valenciana equipara a las que tienen licencia si mantienen su uso y su forma) o si, cuando se terminó la obra, la ley aplicable fijaba un plazo que ya ha pasado. Para viviendas en rústico también existen procedimientos específicos de regularización (la llamada minimización de impacto territorial), que no encajan en todos los casos. Es de lo primero que miramos.

¿Qué pasa si catastro y registro dicen superficies distintas? Es bastante habitual. El certificado describe la realidad medida y, si después conviene ajustar el catastro, lo vemos dentro del mismo encargo o como trámite complementario.

¿Tendré que ir yo a algún sitio? Como mínimo, a la notaría para firmar. Te diremos con antelación si hace falta algo más en tu caso.

¿Cuánto cuesta en total, con notaría e impuestos? Depende sobre todo del valor que se declare para la obra. En el estudio previo te damos una estimación orientativa de todos los costes, no solo de nuestros honorarios.