Has heredado un inmueble y la documentación no cuadra
Es una situación muy frecuente, la herencia llega a la notaría o a la gestoría y aparece el problema. La casa no está en el registro, los metros no cuadran, o sois varios herederos y una sola finca. En la mayoría de los casos hay vías para resolverlo, y te explicamos cuáles.
¿Te suena alguna de estas?
- Tenéis una casa de hace décadas, pero en la escritura solo consta la parcela
- La escritura habla de una casa de 80 m² y la real tiene 140 m² por ampliaciones que nunca se declararon
- El catastro dice una cosa y la escritura otra, y la notaría o la gestoría os piden aclararlo
- Sois varios hermanos y queréis que cada uno se quede una planta o una vivienda, pero en el registro es una sola finca
- Queréis dividir una parcela y no sabéis si está permitido
- La finca heredada no aparece en el Registro de la Propiedad
Por qué pasa esto
Durante muchos años fue habitual construir, ampliar o repartir sin pasar por notaría y registro. No daba problemas hasta que la propiedad cambia de manos. La herencia es justo ese momento, la notaría necesita describir lo que se transmite y la gestoría necesita datos correctos para liquidar los impuestos.
La buena noticia es que, en general, estos problemas no impiden heredar. Pero resolverlos antes o durante la herencia evita que la escritura arrastre el error otra generación más, que aparezcan problemas al vender después y discusiones entre herederos.
Qué trámites puede necesitar tu caso
Estos son los trámites más habituales en una herencia.
| Tu situación | Trámite habitual |
|---|---|
| Cada heredero se queda una vivienda del mismo edificio | División horizontal |
| Hay que repartir el terreno en parcelas | Segregación o división |
| La construcción no está en el registro | Declaración de obra nueva antigua |
| La finca nunca se inscribió en el registro | Inmatriculación |
| Los datos del catastro no son correctos | Subsanación catastral |
| La superficie del registro no coincide con la realidad | Exceso o defecto de cabida |
Muchas veces hace falta más de uno, por ejemplo declarar la obra, hacer la división horizontal y corregir el catastro. En ese caso lo llevamos todo junto, para que no tengas que ir trámite a trámite.
Cómo lo abordamos
- Estudio previo gratuito: con la nota simple (el resumen oficial del registro sobre la finca), la referencia catastral y lo que nos contéis, os decimos qué trámites vemos necesarios, en qué orden y una idea de su coste.
- Coordinación con vuestra notaría y vuestra gestoría: aportamos la parte técnica, sin entrar en la parte jurídica ni fiscal, que lleva quien ya tramita la herencia.
- Visita al inmueble para ver su estado y medirlo.
- Trámites en paralelo cuando es posible, para no alargar los plazos más de lo necesario.
Preguntas frecuentes
¿Podemos firmar la herencia primero y arreglar los papeles después? A menudo sí, pero no siempre conviene. Algunas operaciones, como adjudicar viviendas separadas o repartir el terreno, requieren resolver antes la parte técnica para que la escritura de herencia recoja el resultado. El orden más conveniente lo valoramos con vuestra notaría.
¿Esto retrasa mucho la herencia? Depende de los trámites. La parte técnica suele llevar unas semanas, y lo que depende de ayuntamiento, notaría o registro varía más. Tras el estudio previo os damos un plazo orientativo.
La casa sigue a nombre de los abuelos y hay varias herencias sin inscribir, ¿es un problema? No necesariamente. Si cada herencia tiene su escritura, se pueden inscribir una detrás de otra. Si falta algún documento intermedio, existe un expediente ante notario para reanudar la cadena de titulares. Esa parte es jurídica y la lleva tu notaría, nosotros aportamos la técnica si además la finca necesita medirse o actualizarse.
¿Podemos repartir una finca rústica en trozos entre los herederos? Solo si cada trozo respeta la unidad mínima de cultivo (en la Comunitat Valenciana, 2,5 hectáreas en secano y 0,5 en regadío). La ley obliga a respetarla en el reparto de una herencia, incluso si el testamento decía otra cosa. Si no se puede dividir, hay otras fórmulas, como adjudicar la finca a un heredero y compensar a los demás, que valora tu notaría.
Somos varios herederos y no nos ponemos de acuerdo, ¿podéis ayudar? Podemos aportar una base objetiva, como superficies reales, cuotas y opciones de reparto que sean técnicamente viables. Con datos sobre la mesa, a menudo es más fácil llegar a un acuerdo.