Georreferenciación y GML: las coordenadas que te pide el registro
Si la notaría o el registro te han pedido “un GML” o “la georreferenciación de la finca”, esto es lo que hacemos, medimos tu parcela, generamos el archivo oficial y lo validamos frente al catastro.
¿Qué es la georreferenciación y qué es un GML?
Georreferenciar una finca es definir sus límites con coordenadas oficiales, medidas sobre el terreno. El archivo GML es el formato digital en el que esas coordenadas se entregan a notarías, registros y catastro, junto con un informe de validación gráfica, que indica cómo encaja esa geometría con la cartografía catastral.
Desde la reforma de la Ley Hipotecaria de 2015, la ley la exige en operaciones como segregaciones, divisiones, agrupaciones o inmatriculaciones, y en una obra nueva exige las coordenadas del suelo que ocupa la construcción. En otros casos es voluntaria, aunque cada vez es más habitual.
¿Cuándo lo necesitas?
- La notaría o el registro te lo han pedido para una segregación, agrupación, obra nueva, inmatriculación o exceso de cabida
- La superficie real de tu finca no coincide con la del registro y quieres rectificarla. Ver exceso de cabida
- Quieres delimitar tus linderos antes de vallar, vender o aclarar un desacuerdo con un vecino
- Otro profesional (tu arquitecto, tu abogado) necesita la base georreferenciada para su trabajo
Cómo es el procedimiento, paso a paso
- Comprobación previa (gratuita): revisamos tu caso y la cartografía catastral, y te decimos qué tipo de representación gráfica parece necesitar tu trámite.
- Medición en campo con GPS de precisión.
- Análisis: comparamos lo medido con la parcela catastral. Si coinciden, basta con la certificación catastral y no hace falta informe de validación, y si no, te explicamos las opciones y sus consecuencias.
- Generación del GML e informe de validación gráfica.
- Entrega a ti y, si lo prefieres, directamente a tu notaría, registro o técnico.
Conviene saberlo, el catastro no siempre coincide con la realidad
Es frecuente que la parcela catastral no coincida con lo medido. Si las diferencias son pequeñas, dentro de los márgenes que admiten catastro y registro, se consideran equivalentes. Si son mayores, suele haber dos caminos, ajustarse al catastro, más rápido pero arrastrando su error, o presentar una representación gráfica alternativa que refleje la realidad. La alternativa es más precisa, pero se notifica a los vecinos y, para que el catastro la incorpore y registro y catastro queden coordinados, el informe de validación tiene que ser positivo. Con uno negativo puede llegar a inscribirse en el registro, pero el catastro no cambia y los dos siguen sin coincidir. Además, el archivo tiene que ir autorizado por el propietario, no basta con la firma del técnico. Te explicamos las consecuencias de cada vía antes de decidir, porque tiene efectos jurídicos, no solo técnicos.
Qué incluye nuestro trabajo
- Comprobación previa gratuita
- Medición en campo
- Archivo GML de la finca (y de la construcción, si tu trámite lo pide)
- Informe de validación gráfica
- Entrega a notaría o registro y respuesta a sus dudas técnicas
¿Cuánto se tarda?
Son plazos orientativos, no un compromiso.
| Fase | Plazo orientativo | De qué depende |
|---|---|---|
| Medición y GML | Alrededor de 1 semana desde la visita | Superficie, accesos y si coincide con catastro |
Preguntas frecuentes
La notaría me ha pedido “el GML”, ¿es esto? Sí. Es uno de los encargos más habituales y de los más acotados, con visita, medición y entrega del archivo validado.
¿No me vale con el plano del catastro? A veces sí, si la cartografía catastral coincide con la realidad, puede usarse directamente (y en algunos trámites es lo que se usa como base). Lo revisamos antes de que pagues una medición que quizá no necesitas.
¿Por qué podría no aceptarla el registro? Los motivos más habituales son que se solape con una finca vecina ya georreferenciada, que el cambio de forma o de superficie sea tan grande que haga dudar de que se trata de la misma finca, que invada dominio público (un camino, un cauce, la costa) o que un vecino se oponga aportando pruebas. También que el archivo no tenga el formato correcto o no lo haya autorizado el propietario. Por eso lo revisamos todo antes de presentarlo.
¿Qué pasa si mi finca real es más grande o más pequeña que en el registro? Es un exceso (o defecto) de cabida, y la georreferenciación es su base. La vía para rectificarlo depende de la diferencia, y lo explicamos en exceso de cabida.
¿Sirve para un desacuerdo de linderos con mi vecino? La medición es una base técnica objetiva de dónde está cada cosa. No resuelve el desacuerdo por sí sola, pero suele ser el punto de partida. Ver deslinde.
¿La georreferenciación cambia mi catastro o mi IBI? El informe de validación por sí solo no modifica el catastro. Si la representación alternativa se inscribe en el registro con un informe de validación positivo, el catastro la incorpora después y puede cambiar el valor catastral. Si quieres corregir el catastro sin pasar por el registro, se tramita aparte, a menudo en el mismo encargo. Ver subsanación catastral.