División horizontal: convertir tu edificio o vivienda en fincas independientes

Si quieres que cada piso, local o vivienda de tu inmueble sea una finca propia en el registro, para venderla, heredarla o hipotecarla por separado, esta es la vía habitual. Preparamos la documentación técnica y te acompañamos en el trámite.

¿Qué es una división horizontal?

Es el acto que divide un edificio o una vivienda en entidades independientes (pisos, locales, plazas de garaje…), cada una con su cuota de participación (el porcentaje que le corresponde en los elementos comunes) y su propia inscripción en el Registro de la Propiedad. A partir de ahí, cada entidad puede venderse, heredarse o hipotecarse por separado.

Sin división horizontal, un edificio con varias viviendas es, para el registro, una sola finca, así que no se puede vender un piso suelto ni adjudicar una planta a cada heredero.

¿Cuándo la necesitas?

Herencia entre varios hermanos: cada uno quiere quedarse una planta o una vivienda, pero en el registro es una sola finca
Tu casa tiene dos o más viviendas de hecho (planta baja y primer piso, vivienda y apartamento) y quieres venderlas o alquilarlas por separado
Un edificio antiguo sin dividir del que quieres vender unidades sueltas
Quieres hipotecar solo una parte del inmueble
Necesitas modificar una división horizontal existente, como unir dos pisos, separar un local o cambiar cuotas

Cómo es el procedimiento, paso a paso

Estudio previo (gratuito): revisamos la situación en el registro, el planeamiento municipal y si las futuras viviendas podrían cumplir los requisitos para ser independientes. Te decimos si vemos viable la división.
Visita y medición del inmueble completo.
Documentación técnica: memoria de división con la descripción de cada entidad, superficies, cuotas de participación y planos.
Autorización municipal: preparamos y presentamos lo que pida tu ayuntamiento, que no es igual en todos.
Escritura en notaría de división horizontal (y, si procede, de los estatutos de la comunidad).
Inscripción en el Registro de la Propiedad: cada entidad pasa a ser una finca independiente.
Catastro: comprobamos que cada vivienda o local tenga su propia referencia catastral.

¿Cambia algo según el municipio? Bastante

Si hace falta autorización: si el edificio se construyó con licencia para ese mismo número de viviendas, la ley no exige una autorización nueva para dividirlo. Si se crean más viviendas de las que tenía la licencia (por ejemplo, al partir una casa en dos), sí hace falta autorización municipal. La forma (licencia, declaración responsable o certificado) y los plazos cambian según el ayuntamiento.
Cuántas viviendas caben: el planeamiento de cada municipio puede limitar el número de viviendas por parcela o edificio. Es uno de los motivos más habituales por los que una división no es viable, y lo miramos al principio.
Condiciones de cada vivienda: cada vivienda resultante tiene que poder cumplir las condiciones mínimas de diseño y calidad de la normativa valenciana (superficies, ventilación, iluminación…). Si una no las cumple, hay que replantear la división.
Obras necesarias: si la división exige obras (accesos o instalaciones independientes), pueden necesitar su propia licencia y proyecto.

Qué incluye nuestro trabajo

Estudio previo gratuito de viabilidad registral, urbanística y de habitabilidad
Memoria de división con cuotas y descripción de cada entidad
Planos por entidad para notaría, registro y catastro
Preparación y presentación de la solicitud municipal
Coordinación con notaría y registro
Revisión del catastro de las entidades resultantes

Qué necesitamos de ti

Nota simple del registro (si no la tienes, podemos pedirla)
Escritura del inmueble
Acceso para la toma de datos

¿Cuánto se tarda?

Son rangos orientativos, no un compromiso. El ayuntamiento es la parte que más varía. Tras el estudio previo te damos un plazo para tu caso.

Fase	Plazo orientativo	De qué depende
Nuestro trabajo técnico	3-4 semanas	Número de entidades y estado del inmueble
Autorización municipal	De semanas a varios meses	Cada ayuntamiento
Notaría e inscripción	Habitualmente varias semanas	Agenda de la notaría y del registro

Preguntas frecuentes

¿Puedo dividir mi casa en dos viviendas? Depende de tres cosas, que el planeamiento de tu municipio lo permita, que las dos viviendas puedan cumplir las condiciones mínimas y que la división se formalice correctamente. Las tres se revisan en el estudio previo.

¿Necesito licencia del ayuntamiento? Si la división crea más viviendas de las que autorizó la licencia del edificio (lo habitual al dividir una casa), sí. Si el número coincide con el de la licencia original, no hace falta una autorización nueva. La forma concreta cambia según el municipio, y te diremos qué pide el tuyo.

¿Qué pasa si el inmueble tiene hipoteca? La división suele ser posible, pero la hipoteca no se reparte sola. Si no se acuerda con el banco cómo distribuirla, el banco puede reclamar la deuda entera a cualquiera de las nuevas fincas. Si vas a vender alguna, conviene negociar el reparto con tu entidad desde el principio.

Mi piso está en un edificio con comunidad y quiero dividirlo en dos, ¿qué más necesito? Además de la autorización municipal, hace falta el acuerdo de la junta de propietarios (tres quintas partes de los propietarios, que representen también tres quintas partes de las cuotas) y el consentimiento de los vecinos directamente afectados, salvo que los estatutos de la comunidad permitan hacerlo sin ese acuerdo.

¿Cada vivienda tendrá su propia referencia catastral y su propio IBI? Sí, una vez el catastro recoge la división, cada entidad tiene su referencia, su valor y su recibo.

¿Hace falta un título de ocupación para cada vivienda? Para usarlas y contratar suministros, normalmente sí. Mira primera ocupación y segunda ocupación para saber cuál encaja en tu caso.

Somos varios herederos y no nos ponemos de acuerdo en las cuotas. Las cuotas se calculan con criterios objetivos (superficie, situación, uso). Un reparto técnico bien justificado puede ser una buena base para el acuerdo.