Tienes una obra o ampliación sin declarar

Una planta añadida, la piscina, el garaje convertido en vivienda, el casetón de la terraza… Es muy habitual. Te explicamos sin alarmismos qué puede pasar, qué vías hay para regularizarlo y de qué depende, y también cuándo puede tener sentido no hacer nada todavía.

¿Te suena alguna de estas?

Hiciste (o heredaste) una ampliación sin licencia hace años y ahora quieres vender, hipotecar o simplemente estar tranquilo
Construiste una piscina, garaje o trastero que no aparece en ningún papel
Convertiste un bajo o garaje en vivienda, lo que además implica un cambio de uso
El catastro ya ha detectado la construcción (te llegó una regularización o subió el IBI), pero el registro sigue sin reflejarla
Tienes una casa en suelo rústico levantada hace décadas

Lo primero, ni pánico ni tranquilidad absoluta

Se oyen dos discursos extremos, el del miedo (“te pueden derribar la casa”) y el de “no pasa nada, está prescrito”. La realidad suele estar en medio y depende de cada caso:

Si ha pasado el plazo en el que la administración puede ordenar la demolición (hoy, en la Comunitat Valenciana, 15 años desde que se terminó la obra), normalmente ya no puede exigir que se derribe, y a menudo la construcción puede inscribirse en el registro como obra antigua. Ese plazo no existe en suelo no urbanizable (rústico) ni en zonas verdes, viales, terrenos de dominio público o bienes protegidos, donde la administración puede actuar siempre.
Que haya pasado el plazo no significa que esté legalizada, la construcción puede quedar fuera de ordenación, y entonces no se pueden hacer en ella obras de reforma, ampliación o consolidación.
Si la obra es reciente o está en suelo rústico o protegido, la situación es distinta y conviene informarse antes de dar ningún paso.

Por eso el primer paso es un estudio previo gratuito y confidencial, en el que miramos la fecha aproximada de la obra (se puede comprobar con fotografías aéreas oficiales de distintos años y con el catastro), el tipo de suelo y la situación urbanística. Con eso te damos opciones y números orientativos.

¿Y si no hago nada?

Es una opción en muchos casos, pero conviene conocer lo que puede suponer:

El día que vendas o heredes, el problema puede aflorar con prisa y en mal momento. Todo lo que contamos en compraventa parada aplica aquí.
Hipotecar o asegurar lo que no consta puede dar problemas, porque para el banco lo no inscrito no existe y una aseguradora puede discutir lo que no está declarado.
El catastro puede detectarla por su cuenta (revisa con vuelos periódicos) y regularizarla, sin que tú controles el momento. Ten en cuenta, además, que declarar las obras al catastro es una obligación (hay dos meses desde que se terminan) y que no hacerlo puede acarrear una multa.

Qué trámite puede necesitar tu caso

Depende de lo que quieras conseguir. Estos son los caminos más habituales.

Tu objetivo	Trámite habitual
Inscribir la obra en el registro (vender, hipotecar, heredar)	Declaración de obra nueva antigua
Que el catastro refleje la realidad	Subsanación catastral
Saber primero qué hay exactamente y desde cuándo	Levantamiento y estudio de antigüedad
La obra es reciente o necesita legalización con proyecto	Legalización de obras

Preguntas frecuentes

¿Cómo se demuestra la antigüedad si no hay ningún papel? Con fotografías aéreas oficiales de distintos años, la información del catastro y un certificado técnico. Con eso se puede acreditar desde cuándo existía la construcción, aunque el registro o la notaría tienen la última palabra sobre si lo aceptan.

Si lo declaro, ¿me pueden multar por la obra de entonces? La multa urbanística tiene su propio plazo, más corto que el de la demolición, que en la Comunitat Valenciana es, con carácter general, de 4 años para las infracciones graves o muy graves y de 1 año para las leves, contados desde que se hizo la obra o, si no se sabe la fecha, desde que se pudo ver desde fuera. Si ya ha pasado, en principio no cabe sanción urbanística por aquella obra. El catastro va aparte, y si la construcción nunca se declaró puede haber una sanción catastral y te pueden cobrar el IBI de los años anteriores que no hayan prescrito. Por eso conviene comprobar fechas y situación antes de presentar nada y, si hay dudas jurídicas, consultarlo también con un abogado.

¿Me subirá el IBI? Si la construcción no constaba en el catastro, es lo normal, pagarás por lo que realmente tienes, y el ayuntamiento puede cobrarte también la diferencia de los años anteriores que no hayan prescrito (hasta cuatro). En el estudio previo te damos una estimación.

¿Es confidencial la consulta? Sí. El estudio previo queda entre tú y nosotros, no presentamos nada ante ninguna administración sin que tú lo decidas.

Mi caso es una casa entera en rústico, ¿tiene solución? Depende de la antigüedad, del tipo de suelo y de si está protegido. Hay vías específicas (por ejemplo, para edificaciones terminadas antes de 1975 o los procedimientos de minimización de impacto territorial), pero no encajan en todos los casos. Es lo que miramos en el estudio previo, y si hoy no vemos solución en el registro, te lo diremos igual de claro.