Legalización de obras: poner en regla lo que se construyó sin licencia

Cuando una obra se hizo sin licencia pero podría ajustarse a la normativa, el camino habitual es un proyecto de legalización y su autorización municipal. Revisamos si tu caso encaja, redactamos el proyecto y lo tramitamos ante el ayuntamiento.

¿Qué es legalizar una obra?

Es obtener a posteriori la autorización municipal de una obra que se hizo sin licencia (o apartándose de la que había), siempre que la obra sea compatible con la normativa urbanística actual. A diferencia de la declaración de obra nueva antigua, que se apoya en que ha pasado el plazo para actuar contra la obra, la legalización es para obras que se pueden ajustar a la norma y se autorizan con un proyecto.

Distinguir un caso de otro es lo primero que hacemos:

Obra antigua, fuera del plazo de actuación de la administración → normalmente no se legaliza, se declara como obra nueva antigua. Ojo, en suelo no urbanizable (rústico) ese plazo hoy no existe
Obra compatible con la normativa → puede legalizarse con proyecto y autorización (esta página)
Obra reciente que no cumple la normativa → puede no ser legalizable, y te lo diremos antes de gastar en un proyecto

¿Cuándo lo necesitas?

Hiciste una reforma, ampliación o construcción sin licencia y quieres ponerla en regla
Vas a vender o hipotecar y te piden que la obra esté autorizada
Te ha llegado un requerimiento del ayuntamiento sobre una obra (en ese caso conviene contar también con asesoramiento jurídico)
Construiste apartándote de la licencia que tenías y hay que regularizar la diferencia
Quieres dejar el inmueble en orden antes de una herencia o una venta futura

Lo primero, ¿tu obra es legalizable?

No todas lo son. Depende de que cumplan el planeamiento vigente en edificabilidad, ocupación, distancias a linderos, altura, uso y clase de suelo. Antes de redactar ningún proyecto revisamos:

Si la obra parece compatible con la normativa urbanística actual del municipio
Si hay algún expediente abierto sobre ella y en qué punto está
Qué tipo de autorización correspondería y qué documentación suele pedir tu ayuntamiento

Si vemos que tu obra no es legalizable hoy, te lo decimos en el estudio previo, antes de que encargues un proyecto. La consulta es confidencial, no presentamos nada ante ninguna administración sin que tú lo decidas.

Cómo es el procedimiento, paso a paso

Estudio previo (gratuito y confidencial): viabilidad de la legalización y vía de tramitación.
Proyecto de legalización firmado por arquitecto, con la documentación que pida el ayuntamiento.
Tramitación de la licencia o declaración responsable, y respuesta a los requerimientos técnicos que haga el ayuntamiento.
Documentación final que acredite cómo es lo construido.
Catastro y registro, para que la obra conste correctamente, incluida la declaración de obra nueva si hace falta.

La decisión final es del ayuntamiento, nosotros preparamos el proyecto y lo defendemos técnicamente.

Qué incluye nuestro trabajo

Estudio previo gratuito y confidencial de viabilidad
Proyecto de legalización
Tramitación de la autorización municipal
Coordinación con catastro y registro

¿Cuánto se tarda?

Son rangos orientativos, no un compromiso. La respuesta municipal es la parte más variable.

Fase	Plazo orientativo	De qué depende
Proyecto	3-5 semanas	Tamaño de la obra y documentación existente
Autorización municipal	Habitualmente de uno a varios meses	Cada ayuntamiento y requerimientos

Preguntas frecuentes

¿Qué diferencia hay entre legalizar y declarar una obra antigua? Declarar la obra antigua sirve cuando ya ha pasado el plazo en el que la administración puede actuar contra ella, mientras que la legalización es para obras que pueden ajustarse a la normativa actual y se autorizan con proyecto. En el estudio previo vemos cuál encaja en tu caso.

Me ha llegado un requerimiento del ayuntamiento, ¿qué hago? No lo dejes pasar, tiene plazos. Si el ayuntamiento te requiere para que legalices la obra, la ley valenciana da dos meses para pedir la licencia o presentar la declaración responsable que corresponda, y si no se hace, puede acordar medidas para restaurar la legalidad, que pueden llegar a la demolición. Podemos revisar cuanto antes si la obra parece legalizable. Si hay un expediente sancionador en marcha, te recomendamos además contar con un abogado.

¿Y si mi obra no se puede legalizar? Te lo diremos en el estudio previo. Según el caso, puede haber alternativas, como la declaración de obra antigua (si ha pasado el plazo), modificar lo construido para ajustarlo a la norma u otras vías que valoraríamos contigo.

¿Legalizar me subirá el IBI? Si la obra no constaba en el catastro, es probable que sí. Te damos una estimación en el estudio previo.

¿Es confidencial? Sí. El estudio previo queda entre tú y nosotros, no presentamos nada sin que tú decidas iniciar el trámite.