Tu compraventa se ha quedado parada
Todo iba bien hasta que el banco, la notaría o el comprador detectaron el problema, que la casa real no coincide con la registrada, que falta inscribir una construcción o que piden unas coordenadas que nadie sabe de dónde sacar. Es el tipo de caso en el que trabajamos, y sabemos que aquí el tiempo importa.
¿Te suena alguna de estas?
- El banco del comprador no concede la hipoteca porque la construcción no está inscrita o la superficie no coincide
- La tasación ha detectado que lo construido no se corresponde con la escritura
- La notaría pide la georreferenciación (GML) de la parcela y nadie sabe qué es
- El comprador o su abogado piden regularizar la ampliación, la piscina o el trastero antes de firmar
- Quieres vender solo una parte, como un trozo de terreno o una vivienda de un edificio sin dividir
- Estás comprando y has detectado el problema a tiempo y quieres saber qué supone arreglarlo antes de negociar
Lo primero, saber exactamente qué falta
Muchos problemas “de papeles” tienen solución, pero lo que suele poner en riesgo una compraventa es el tiempo, porque el comprador se cansa o pierde la financiación. Por eso, en compraventas, intentamos adaptarnos al calendario de la operación:
- Diagnóstico con la nota simple y la referencia catastral, para saber qué falta, qué es probable que pida el banco o la notaría y un plazo orientativo.
- Presupuesto por escrito, que puedes llevar a la negociación. A veces lo asume el vendedor, a veces se descuenta del precio, y con una cifra sobre la mesa suele ser más fácil acordarlo.
- Trámites en paralelo cuando es posible y contacto con la notaría de la operación para ir coordinados.
Qué trámite puede necesitar tu caso
Según lo que os hayan pedido, estos son los trámites más habituales.
| Lo que te han dicho | Trámite habitual |
|---|---|
| ”La construcción no está inscrita” / “la obra no está declarada” | Declaración de obra nueva antigua |
| ”Falta el GML” / “hay que georreferenciar la finca” | Georreferenciación y GML |
| ”El catastro no coincide con la escritura” | Subsanación catastral |
| ”No puedes vender esa parte por separado” | Segregación o División horizontal |
| ”El local figura como local, no como vivienda” | Cambio de uso |
| ”La superficie del registro no es la real” | Exceso o defecto de cabida |
Si eres el comprador
Detectar estos problemas antes de firmar las arras te da margen, porque saber qué supone y cuánto puede tardar regularizar te permite negociar precio o condiciones con datos. Una revisión previa de la finca (registro, catastro y realidad) suele costar mucho menos que heredar el problema.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tarda en resolverse? La parte técnica suele llevar unas semanas, según el trámite. Lo que no depende de nosotros (registro, catastro, ayuntamiento) es más variable, e intentamos darte un plazo realista, no uno optimista.
¿Se puede firmar la compraventa mientras se arregla? A veces sí, con pactos en las arras o retenciones en el precio, y a veces el banco no lo acepta. Es una cuestión jurídica que debe valorar tu notaría o tu abogado, y nosotros les damos la información técnica que necesiten.
Soy el vendedor, ¿me toca pagarlo a mí? Es negociable, como casi todo en una compraventa. Lo que aportamos es una cifra y un plazo orientativo para que la negociación sea sobre datos.
La inmobiliaria me ha dicho que “eso se arregla en notaría”, ¿es verdad? Algunas cosas sí, por ejemplo la notaría puede corregir en la propia escritura la forma o la superficie de la parcela en el catastro, avisando a los vecinos, que tienen 20 días para oponerse. Otras necesitan trabajo técnico previo, como mediciones, certificados, GML o licencias. El estudio previo te dice en qué caso estás antes de que se acerque la firma.